CONFORME ABNT NBR 14653 · PIRACICABA/SP E REGIÃO
No inventário, o imóvel vale o que o laudo fundamenta.
A avaliação de imóvel urbano é o estudo que determina o valor de um imóvel, seja o valor de mercado para venda, seja o valor locatício para locação, conforme a ABNT NBR 14653, e o registra em um laudo assinado por engenheiro habilitado. Na Íllus, o laudo traz o método explicado e os dados que sustentam o valor, para que ele se defenda em inventário, partilha, ITBI, garantia ou negociação de aluguel. A avaliação determina o valor do seu imóvel conforme a ABNT NBR 14653, em um laudo que traz o método e os dados que sustentam o número. Pronto para inventário, partilha, ITBI ou negociação de aluguel.
Laudo conforme a NBR 14653, assinado por engenheira com CREA-SP ativo e ART recolhida.
QUANDO O VALOR PRECISA SE SUSTENTAR
Na partilha, no inventário ou no ITBI, alguém vai questionar o valor. O laudo é o que responde.
Estimativa de imobiliária resolve uma venda. Não resolve um inventário, uma partilha ou uma contestação de ITBI, em que o valor precisa resistir ao questionamento da outra parte, do cartório ou do juiz. O laudo de avaliação determina o valor de mercado pela NBR 14653 e mostra como chegou nele, o que transforma um número em um valor fundamentado.
- Inventário ou transmissão de propriedade, em que o valor define o imposto e a partilha.
- Divórcio ou partilha de bens, em que cada parte quer o valor justo do imóvel.
- Contestação de valor venal ou de ITBI cobrado acima do valor real.
- Definição ou revisão do valor de aluguel (valor locatício), para um contrato ou ação revisional.
- Garantia em operação de crédito que exige laudo técnico.
- Ação de usucapião ou desapropriação que pede valor fundamentado.
DO ACHISMO AO LAUDO
Um número que vem com a conta à mostra.
Laudo é o valor de mercado determinado pela NBR 14653, com o método declarado e os dados que o sustentam. É a diferença entre um chute e um valor que se defende.
ANTES DO NÚMERO, AS PERGUNTAS CERTAS
Nem todo imóvel se avalia do mesmo jeito. E nem sempre o que você precisa é o valor de venda.
Três decisões definem a avaliação antes de qualquer cálculo: que tipo de valor você precisa, qual método a norma indica para o seu imóvel e a diferença entre valor de mercado e valor venal.
Que tipo de valor
Avaliar não é só calcular quanto o imóvel vale para vender. Conforme a finalidade, o laudo determina o valor de mercado para venda, o valor locatício para definir ou revisar um aluguel, ou o valor voltado a uma finalidade específica, como garantia ou desapropriação. A finalidade é definida logo no início, porque é ela que orienta todo o estudo.
Que método (NBR 14653)
A norma prevê métodos diferentes, e o adequado depende do imóvel e dos dados disponíveis. Quando há imóveis semelhantes para comparar, aplica-se o método comparativo direto. Para imóveis específicos, sem comparáveis suficientes, a norma indica outros caminhos, como o método evolutivo, que compõe o valor a partir do terreno e das benfeitorias, e o involutivo. O laudo declara qual método foi usado e por quê.
Valor de mercado x valor venal
O valor venal é o que a prefeitura atribui ao imóvel como base de cálculo de tributos como IPTU e ITBI. Por ser fixado de forma genérica, com frequência difere do valor real. O valor de mercado é o que o imóvel alcançaria numa negociação, apurado tecnicamente a partir das características do bem e de dados da região. No inventário, na partilha e na contestação de tributo, é o valor de mercado fundamentado que evita pagar imposto a mais ou receber a menos.
O QUE INCLUI
Cada etapa registrada, do levantamento ao laudo.
A força de um laudo de avaliação está em mostrar como chegou ao número. Cada etapa é registrada, para que o valor possa ser entendido e defendido.
Vistoria do imóvel
Levantamento das características que influenciam o valor: localização, área, padrão construtivo, estado de conservação e benfeitorias.
Pesquisa e tratamento de dados
Coleta e análise dos dados que o método exige: a pesquisa de imóveis comparáveis na região, ou os dados de terreno e benfeitorias quando o imóvel pede o método evolutivo.
Cálculo conforme a NBR 14653
Escolha e aplicação do método adequado ao imóvel (comparativo direto, evolutivo ou involutivo), com o grau de fundamentação declarado, como a norma exige.
Laudo com o método explicado
Planilhas, mapa de localização e a justificativa do método e do valor, de forma que você entenda e defenda o número apresentado.
Laudo pronto para cartório e Justiça
Documento assinado por engenheira com CREA-SP e ART, no formato que cartórios e processos esperam.
O VALOR VEM DA REGIÃO
O valor de mercado se apura nos dados da região, não no chute.
Imóveis comparáveis, características do bem e dados da localização: é a pesquisa que transforma o método em um número defensável, e não o contrário.
PARA QUEM É
Quem precisa de um valor que não seja contestado.
Em inventário ou partilha
Herdeiros e ex-cônjuges que precisam de um valor justo e fundamentado para dividir o imóvel e calcular o imposto sem prejuízo.
Advogado
Quem assessora o cliente em inventário, divórcio ou contestação de tributo e precisa de um laudo que sustente o valor no processo.
Diante do fisco
Quem recebeu uma cobrança de ITBI ou um valor venal acima do real e quer contestar com embasamento.
Proprietário ou locador
Quem precisa definir ou revisar o valor de aluguel (valor locatício) com embasamento, para um contrato ou uma ação revisional.
Garantia ou negociação
Quem vai dar o imóvel em garantia de crédito ou negociá-lo com um valor de referência defensável.
QUEM ASSINA
Karine de Paula
Um laudo de avaliação só vale o quanto consegue defender o seu número. Por isso cada avaliação da Íllus declara o método, mostra os comparativos e explica o raciocínio, no padrão que a NBR 14653 exige e que cartórios e juízes esperam. Com formação em avaliações e perícias de engenharia, a condução é a mesma de uma perícia: o valor é fundamentado.
- FormaçãoEngenharia Civil
- Pós-graduaçãoMestrado em Construção Civil
- EspecializaçãoAvaliações e Perícias de Engenharia
- RegistroCREA-SP
- AssociaçãoADPAT, membro 2504
- AssociaçãoPatologia Pro, membro 0163
- AtendimentoPiracicaba/SP e região
PERGUNTAS FREQUENTES
O que perguntam sobre a avaliação.
Para determinar o valor de mercado que será usado na partilha entre os herdeiros e no cálculo do imposto de transmissão. Um valor fundamentado pela NBR 14653 evita pagar imposto sobre um valor inflado e protege a divisão justa entre as partes.
O valor venal é o que a prefeitura adota para calcular IPTU e ITBI, e costuma não refletir o preço real. O valor de mercado é o que o imóvel alcançaria numa negociação, calculado com dados de imóveis comparáveis. No inventário, na partilha e na contestação de tributo, o que vale é o valor de mercado fundamentado.
Sim, quando o laudo segue a NBR 14653, declara o grau de fundamentação e é assinado por engenheiro ou arquiteto habilitado com ART ou RRT. É exatamente esse padrão técnico que cartórios e processos exigem para aceitar o valor.
O mercado imobiliário muda, então o laudo reflete o valor na data da avaliação. Na prática, cartórios e processos costumam não aceitar laudos com mais de 12 meses. Se o seu caso já passou desse prazo, a avaliação precisa ser atualizada.
Em geral, a matrícula ou o documento de propriedade do imóvel, o IPTU e, quando houver, a planta ou o memorial. No primeiro contato indico exatamente o que é necessário conforme a finalidade (inventário, ITBI, garantia).
Sim. O mesmo laudo de avaliação conforme a NBR 14653 atende inventário, partilha, divórcio, contestação de ITBI, garantia em crédito e negociações, ajustando a finalidade declarada a cada caso.
Sim. Além do valor de venda, a avaliação pode determinar o valor locatício, ou seja, o valor de mercado do aluguel do imóvel, conforme a NBR 14653. É usada para fechar um contrato com segurança, renovar ou embasar uma ação revisional de aluguel.
ÁREA DE ATUAÇÃO
Atende Piracicaba e região.
PRÓXIMO PASSO
Antes de declarar o valor, fundamente-o.
Me diga a finalidade (inventário, partilha, ITBI) e avaliamos o caminho da avaliação.
Sem compromisso.