Como provar vício construtivo em uma perícia de engenharia? É preciso demonstrar duas coisas ao mesmo tempo: que a anomalia ou falha afeta o desempenho da construção e que sua origem está no projeto, no material ou na execução. Sem essas duas comprovações, existe apenas uma constatação, e a constatação isolada tem força probatória limitada diante do juízo.

Essa distinção, que pode parecer assunto restrito à engenharia, é decisiva para quem litiga. A revisão de 2024 da norma de perícias de engenharia na construção civil (ABNT NBR 13752:2024) apertou o conceito de vício e reorganizou as modalidades de vistoria. Para o advogado que atua em direito imobiliário e condominial em Piracicaba e região, isso muda o que se deve exigir de um laudo, antes de levá-lo ao processo ou de contestar o da parte contrária.

Defeito, não conformidade e vício: três coisas diferentes

No uso corrente, qualquer coisa que parece errada em uma obra é chamada de defeito. A norma, entretanto, separa conceitos que o senso comum mistura, e essa separação é justamente o que sustenta ou enfraquece a tese.

O que a NBR 13752:2024 define como vício (itens 3.38 e 3.39)

Segundo a norma, anomalia é a "irregularidade, anormalidade e exceção à regra ou a padrão estabelecido" (item 3.2). Já o vício é definido de forma mais estrita, no item 3.38, como "anomalia ou falha que afeta o desempenho de produtos ou serviços, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam".

O que é vício construtivo (NBR 13752:2024)

O vício construtivo é uma espécie ainda mais delimitada. Conforme o item 3.39, é a "anomalia ou falha com origem associada a projeto, especificações de materiais ou execução, que afeta o desempenho de produtos ou serviços, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam".

Observa-se que a definição reúne dois elementos que precisam coexistir: a origem endógena (interna à obra: no projeto, no material ou na execução) e o impacto sobre o desempenho.

Por que "achou defeito" não é "tem vício"

A consequência prática é direta. Uma anomalia, isoladamente, é apenas uma exceção à regra. Para ser tratada como vício, ela precisa afetar o desempenho do sistema construtivo. Por este motivo, encontrar uma irregularidade não equivale, por si só, a comprovar um vício.

Vale registrar que a própria norma reserva o termo defeito para uma categoria específica: o item 3.11 define defeito como anomalia ou falha relacionada à solidez e segurança da construção, ou que represente ameaça à saúde e à segurança do usuário. Ou seja, no rigor da norma, defeito não é sinônimo coloquial de problema, e também não se confunde com vício.

O exemplo do tubo verde

A engenheira Flávia Zoéga Pujadas, em palestra sobre apuração de nexo causal nos termos da NBR 13752:2024, oferece um exemplo que ilustra bem o ponto: uma tubulação de água fria pintada em um verde mais claro do que o "verde emblema" exigido pela norma de identificação de tubulações.

Há, de fato, uma não conformidade, pois a cor não atende ao padrão estabelecido. Entretanto, essa divergência não afeta o desempenho da instalação. A água continua a ser conduzida com a mesma segurança e a mesma função. Dessa forma, conforme aponta Flávia Pujadas, não cabe afirmar que ali repousa um vício. A não conformidade existe, mas o vício não.

O que o laudo precisa demonstrar para a tese se sustentar

Definido o conceito, resta a pergunta que interessa ao processo: o que um laudo precisa conter para que a alegação de vício se sustente como prova.

Como provar vício construtivo: perda de desempenho mais origem endógena

A leitura combinada dos itens 3.38, 3.39 e da classificação prevista no item 7.3.3.4.5 conduz a uma síntese segura. Para fundamentar a existência de vício construtivo, o laudo deve demonstrar, de forma articulada:

  1. a perda de desempenho: que a anomalia ou falha compromete a função, a segurança ou a adequação do sistema ao uso a que se destina;
  2. a origem endógena: que a causa está no projeto, na especificação dos materiais ou na execução, e não em fatores externos, no envelhecimento natural ou em falha de uso e manutenção.

A norma exige que essas ocorrências sejam classificadas quanto à origem (anomalia endógena, exógena ou funcional; falha de uso, manutenção ou operação; caso fortuito; força maior) e quanto à natureza (vício, defeito, avaria, mutilação, deterioração, decrepitude, fenômenos naturais). É essa dupla classificação, fundamentada, que separa um vício construtivo de uma anomalia funcional decorrente do simples envelhecimento da construção.

Constatar não é provar: o art. 473 do CPC exige método, não opinião

A norma define três modalidades de vistoria, e a diferença entre elas é jurídica antes de ser de engenharia. A vistoria de constatação, conforme o item 6.4.1, descreve os fatos com minúcia, mas, nas palavras da própria norma, "não há determinação de causas, responsabilidades e soluções". Já a vistoria de análise de causalidade (item 6.4.3) é a que apura, por método investigativo fundamentado, a existência ou inexistência de nexo causal.

Essa exigência de método encontra eco no art. 473 do Código de Processo Civil, que estabelece o que o laudo pericial deve conter: a análise técnica ou científica realizada, a indicação do método utilizado (demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área) e resposta conclusiva aos quesitos. O mesmo artigo veda ao perito emitir opiniões pessoais que excedam o exame do objeto da perícia.

Pode-se afirmar, portanto, que um laudo que apenas constata o dano e atribui uma causa, sem demonstrar o caminho que liga uma coisa à outra, não cumpre o que a lei processual e a norma esperam. Ele afirma, mas não fundamenta.

Estar "dentro da norma" pode não defender o seu cliente

Há uma segunda virada, menos intuitiva, e que costuma ser usada de forma equivocada na defesa: a ideia de que estar em conformidade com a norma encerra a discussão.

Conformidade não é blindagem: o exemplo da tabela pluviométrica

Conforme a norma, conformidade é o "atendimento a um requisito ou padrão" (item 3.8). Atender ao padrão, entretanto, nem sempre significa atender ao desempenho.

Flávia Pujadas oferece um exemplo eloquente. A norma de instalações de águas pluviais traz uma tabela de índices pluviométricos baseada em médias de décadas atrás. Um projetista que dimensione a captação seguindo essa tabela ao pé da letra pode incorrer em subdimensionamento, porque o regime de chuvas mudou ao longo das últimas décadas. O bom projeto, nesse caso, recorre aos índices atualizados dos institutos de meteorologia. Ou seja, se o profissional neste caso estiver em conformidade com a norma, ainda assim pode haver vício.

Como sintetiza a engenheira, a máxima de que "o que não está na norma não está no mundo" é uma visão limitada da perícia. A conformidade documental é um ponto de partida, não um ponto de chegada.

Como isso muda a estratégia de quem acusa e de quem defende

Para o advogado que defende a construtora, isso significa que o argumento "seguimos a norma" não é, por si só, suficiente, e precisa vir acompanhado da demonstração de desempenho. Para o advogado que representa o adquirente ou o condomínio, significa que a alegação de conformidade da parte contrária pode ser enfrentada, desde que o laudo demonstre a perda de desempenho concreta. Em ambos os casos, a discussão se desloca do papel para a função: o que o sistema construtivo entrega, e não apenas o que o documento declara.

Como ler um laudo que vai cair no processo: 3 sinais

Antes de instruir um processo com um laudo pericial extrajudicial, ou de contestar o laudo apresentado pela parte contrária (a leitura que cabe à assistência técnica no processo), três perguntas ajudam a avaliar se o documento demonstra ou apenas afirma.

Sinal 1: ele demonstra o mecanismo ou só afirma a origem?

A norma, no item 7.3.3.4.4, exige a descrição fundamentada dos mecanismos de ação que expliquem as ocorrências, suas origens e os agentes causadores. Um laudo que registra a fissura, escreve "vício construtivo" e passa adiante deixou de cumprir a parte mais importante: explicar por que aquela causa produz aquele efeito. A ausência de mecanismo é o primeiro sinal de fragilidade.

Sinal 2: pediram a vistoria certa?

Como a norma separa constatação, conformidade e causalidade (item 6.4), contratar a modalidade errada gera um documento que não responde à pergunta jurídica. Uma vistoria de constatação não apura causa nem responsabilidade. Se o que o caso exige é nexo causal, o laudo precisa ser de análise de causalidade. Pedir a perícia adequada à pergunta é uma decisão que antecede o laudo.

Sinal 3: precisão, exatidão e fundamentação

O item 7.3.3.4.2 estabelece que a metodologia investigativa deve proporcionar fundamentação, exatidão e precisão ao trabalho pericial. São três atributos, não um. Um diagnóstico bem escrito, mas sem a quantificação das ocorrências e sem o método que o sustenta, perde precisão. A solidez de um laudo está nessa tríade, e é por ela que a parte contrária vai procurar a brecha.

Referências

  • ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 13752:2024: Perícias de engenharia na construção civil. Rio de Janeiro: ABNT, 2024.
  • PUJADAS, Flávia Zoéga. Vícios construtivos: apuração de nexo causal nos termos da ABNT NBR 13752:2024. Palestra apresentada no I Seminário AEAS de Patologia das Construções. Sorocaba: Associação dos Engenheiros e Arquitetos de Sorocaba (AEAS), 15 de abril de 2026.
  • BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil, art. 473.